راهنمای جامع ارتفاع ساختمان؛ استانداردها و مقررات جدید 1404

راهنمای جامع ارتفاع ساختمان؛ استانداردها و مقررات جدید 1404

در دنیای ساخت‌وساز، هیچ عاملی به اندازه ارتفاع ساختمان بر ایمنی و و کیفیت زندگی تاثیرگذار نیست. تعیین حد مجاز افزایش ارتفاع ساختمان تابع مقررات سخت‌گیرانه‌ای است که توسط نهادهایی مانند شهرداری و نظام مهندسی، براساس ضوابط طرح‌های توسعه شهری و مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان ایران، وضع شده‌اند. هدف این مقاله از محک استیل بررسی جزئیات این ضوابط در دو سال گذشته به‌ویژه برای ساختمان‌های مسکونی، از تعیین ارتفاع ساختمان یک طبقه تا سازه‌های بلندمرتبه است. درک این اصول، برای هر سرمایه‌گذار، سازنده یا شهروندی که قصد ساخت یا خرید ملک دارد ضروری است.

ارتفاع ساختمان‌های مسکونی براساس تعداد طبقات(ضوابط 1403-1404)

حداکثر ارتفاع ساختمان بر حسب تعداد طبقات، با در نظر گرفتن متغیرهایی مانند وجود زیرزمین با پنجره نورگیر از نما یا عدم وجود آن، براساس ضوابط مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان تعیین می‌شود. مبنای محاسبه ارتفاع، از سطح معبر(کد صفر صفر) تا روی جان‌پناه بام ساختمان( دیواری کوتاه که برای لبه سطوح مرتفع ساخته می‌شود) است. در ادامه خلاصه این اطلاعات را در یک جدول کوتاه در اختیار شما قرار خواهیم داد.

ارتفاع ساختمان یک طبقه و ضوابط مربوطه

ساختمان های یک طبقه معمولا در مناطق مسکونی کم‌تراکم، ویلایی یا زمین‌هایی با محدودیت‌های ارتفاعی خاص ساخته می‌شوند. برای تعیین ارتفاع ساختمان یک طبقه سازندگان باید توجه داشته باشند که ارتفاع ساختمان یک طبقه از روی کد صفر-صفر(سطح معبر) تا جان‌پناه بام محاسبه می‌شود و همچنین نقش مهمی در نورگیری املاک مجاور دارد. رعایت اصول ارتفاع استاندارد سقف ساختمان مسکونی حتی در این نوع سازه‌ها(حدود 2.80 تا 3.00 متر) برای داشتن فضایی با کیفیت ضروری است. برخی نکات مهم درباره ارتفاع ساختمان های یک طبقه به‌صورت زیر است.

• ارتفاع کرسی: مجاز تا 1.2 متر که در محاسبه ارتفاع ساختمان یک طبقه لحاظ می‌گردد.
• ارتفاع سقف تا کف مسکونی: حداقل 2.40 متر است که باید رعایت شود.

ارتفاع ساختمان 3 طبقه و ضوابط طراحی

ساختمان های سه طبقه ازجمله رایج‌ترین الگوهای ساخت‌وساز در مناطق شهری با تراکم متوسط محسوب می‌شوند. رعایت ضوابط ارتفاع ساختمان 3 طبقه برای جلوگیری از تخلفات ساختمانی و حفظ حقوق همسایگان بسیار مهم است. در این نوع ساختمان‌ها معمولا یک طبقه همکف و دو طبقه مسکونی فوقانی ساخته می‌شود. اهمیت رعایت ارتفاع هر طبقه ساختمان مسکونی در این سازه‎‌ها برای تضمین نورگیری و تهویه مناسب، به‌خصوص در طبقات میانی، دوچندان است. ازاین‌رو پیشنهاد ما این است که نکات زیر را در طراحی خود مورد بررسی قرار دهید.

• عرض گذر: حداقل 8 متر
  نسبت ارتفاع: رعایت نسبت ارتفاع ساختمان به عرض خیابان باتوجه به عرض 8 متری معابر ضروری است.

ارتفاع ساختمان 4 طبقه و الزامات قانونی

ساختمان های چهار طبقه از پرطرفدارترین الگوهای ساخت‌وساز آپارتمانی در شهرهای ایران به شمار می‌روند. درک دقیق ضوابط مربوط به ارتفاع ساختمان 4 طبقه برای سرمایه‌گذاران و سازندگان از اهمیت بالایی برخوردار است. طبقات ساختمان چهار طبقه به این ترتیب است که یک طبقه همکف و سه طبقه روی آن یا چهار طبقه مسکونی بالای پیلوت(همکف) دارد. برای محاسبه ارتفاع ساختمان چهار طبقه لازم است مجموع ارتفاعات مفید هر طبقه به علاوه ضخامت چهار سقف و ارتفاع جان‌پناه بام در نظر گرفته شود. حد مجاز افزایش ارتفاع ساختمان در این سطح معمولا سقف چهار طبقه است و افزایش بیشتر طبقات نیازمند تغییر در طرح تفصیلی(طرحی که جزئیات اجرایی برنامه‌های شهرسازی را در آن تعیین می‌کنند) است. در ادامه برخی نکات مهم درباره ارتفاع ساختمان 4 طبقه برای شما ذکر شده است.

• ارتفاع هر طبقه ساختمان: حدود 3.20 متر
• عرض گذر: حداقل 10 متر

ارتفاع ساختمان 5 طبقه تا 7 طبقه و ضوابط ساخت و ساز میانی

ساختمان های پنج طبقه و بلندتر تا هفت طبقه، جز ساختمان‌های با ارتفاع متوسط محسوب می‌شوند که ساخت آن‌ها نیازمند رعایت دقیق‌تر ضوابط شهرسازی و ایمنی است. تعیین ارتفاع ساختمان 5 طبقه و بالاتر، علاوه‌‌بر تعداد طبقات، به عرض معبر و طرح تفصیلی منطقه نیز وابسته است. ارتفاع این ساختمان‌ها تا حداکثر 23 متر افزایش می‌یابد. این ارتفاع به دلیل افزایش تعداد واحدها و ساکنین، نیازمند توجه ویژه به تامین پارکینگ، سیستم‌های ایمنی در برابر حریق، پله‌های فرار و دسترسی‌های اضطراری است. در این دسته از ساختمان‌ها، ارتفاع هر طبقه ساختمان مسکونی نقش کلیدی در طراحی داکت‌های تاسیساتی(فضایی برای عبور لوله‌های تاسیساتی) و چیدمان داخلی دارد و همچنین نکاتی درباره ارتفاع ساختمان های 5 طبقه تا 7 طبقه در ادامه آمده است.

• عرض معبر: حداقل 12 متر
• آسانسور: نصب آسانسور اجباری است.

ارتفاع ساختمان 8 طبقه به بالا و مقررات بلند مرتبه سازی

این ساختمان‌ها جز دسته سازه‌های بلندمرتبه(بالاتر از 7 طبقه یا 23 متر) قرار می‌گیرند که ضوابط ساخت آن‌ها فراتر از مقررات عمومی و نیازمند دریافت مجوز از کمیته‌های تخصصی شهرداری است که تحت آیین‌نامه‌های خاص بلندمرتبه سازی اجرا می‌شود. به‌عنوان مثال در تعیین ارتفاع ساختمان 10 طبقه ضروری است که نسبت ارتفاع ساختمان به عرض خیابان رعایت شود. در این ارتفاع، محاسبات سازه‌ای و مقاومت در برابر زلزله حساسیت بالایی دارد و باید حداقل دو راه‌پله ایمن داشته باشند. مجهز بودن به سیستم‌های کامل اعلام و اطفاء حریق و برق اضطراری در این ساختمان‌ها الزامی است. همچنین ارتفاع هر طبقه ساختمانی ممکن است کمی متفاوت‌تر از سازه‌های کم ارتفاع باشد. در ادامه به برخی موارد درباره این نوع ساختمان‌ها اشاره خواهیم کرد.

• عرض گذر: 22 متر برای ساختمان ده طبقه
• ارتفاع کف تا سقف مسکونی: 3.5 متر

حد مجاز افزایش ارتفاع ساختمان و ضوابط فنی و حقوقی

حد مجاز افزایش ارتفاع ساختمان‌ ها، ارتباط مستقیم با عرض معبر دارد و امکان افزایش طبقات وجود ندارد، اما در یک اصطلاح فنی که به آن اضافه اشکوب می‌گویند، می‌توان بنا را در ارتفاع توسعه داد یا به طبقات ساختمان طبقه اضافه کرد.حد مجاز افزایش ارتفاع ساختمان ابتدا براساس تعداد طبقات مجاز، طبق طرح تفصیلی و عرض معبر تعیین می‌شود، به‌عنوان مثال شما نمی‌توانید در یک کوچه 8 متری اقدام به ساخت ساختمان 5 طبقه کنید. 

با این حال درصورت دریافت مجوز و کسب پروانه و وجود عرض معبر کافی می‌توانید به تعداد طبقات بیفزایید و ساختمان را بسازید. در صورتی که مجوزی وجود نداشته باشد ساخت ساختمان‌ های 3 طبقه به بالا در این منطقه تخلف ساختمانی محسوب شده و مشمول جریمه یا حکم تخریب خواهد شد. در کنار این مورد اسکلت سازه نیز باید از نظر قابلیت تحمل بار اضافی تایید شود و نقشه‌ ساختمان باید اصلاح شود. همچنین باید توجه داشته باشید که ساخت طبقات اضافی مستلزم پرداخت عوارض به شهرداری است.

ارتفاع هر طبقه ساختمان مسکونی؛ ارتفاع کف تا سقف و استانداردها

در بحث ارتفاع ساختمان، یکی از مهم‌ترین موضوعات، ارتفاع مناسب فضاهای مسکونی است. ارتفاع کف تا سقف مسکونی یا ارتفاع مفید، فاصله بین کف تمام شده تا زیر سقف تمام شده است که طبق مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان، حداقل آن 2.40 متر برای فضاهای اقامت است. از سوی دیگر ارتفاع هر طبقه ساختمان فاصله بین روی سقف یک طبقه تا روی سقف طبقه پایین‌تر است و شامل ارتفاع مفید به علاوه ضخامت سقف است که اغلب 3.20 متر در نظر گرفته می‌شود. همچنین ممکن است سقف‌هایی با ارتفاع بیش از 3 متر در ساختمان‌های لوکس یا اقلیم‌های گرم و معتدل نیز دیده شود. توجه داشته باشید که حداقل ارتفاع پارکینگ‌های کوچک 2.20 متر و پارکینگ‌های متوسط و بزرگ نیز 2.40 متر است.

نسبت ارتفاع ساختمان به عرض خیابان و ضوابط شهری

یکی از مهم‌ترین ضوابط شهرسازی برای کنترل تراکم و جلوگیری از ایجاد سایه بر روی معابر و املاک مجاور، قانون نسبت ارتفاع ساختمان به عرض خیابان است. این اصل در ساخت هر سازه‌ای، از ارتفاع ساختمان دو طبقه در یک کوچه 6 متری تا ارتفاع ساختمان 10 طبقه در یک خیابان عریض، اعمال می‌شود. در غیر این صورت سازنده مستلزم است که از بر ملک عقب‌نشینی کند تا نسبت ارتفاع ساختمان به عرض خیابان رعایت شود.

سخن پایانی

در نهایت باید بگوییم مدیریت ارتفاع ساختمان صرفا یک الزام قانونی نیست بلکه یک اصل مهم برای ایمنی ساکنان ساختمان و همسایگان است. از ساختمان یک طبقه گرفته تا بلندمرتبه‌هایی مانند ساختمان‌ های 10 طبقه، تمامی ضوابط بر اساس قانون نسبت ارتفاع ساختمان به عرض خیابان و مقررات ملی ساختمان تعیین می‌شوند. توجه کنید که هرگونه  تغییر در حد مجاز افزایش ارتفاع ساختمان بدون تایید مراجع ذی‌صلاح، نه تنها تخلف محسوب می‌شود، بلکه پایداری و کیفیت پروژه را به خطر می‌اندازد. بنابراین، با پیروی دقیق از ضوابط و مشاوره با متخصصین، موفقیت و ایمنی پروژه خود را تضمین می‌کنید.